Promove a correção textual da Lei nº 4.577/2024 que instituiu e regulamentou a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), para usos residenciais e não residenciais, nos termos da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade, e da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021 – Plano Diretor do Município de Aparecida.Institui e regulamenta a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), para usos residenciais e não residenciais, nos termos da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade, e da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021 – Plano Diretor do Município de Aparecida.[/ementa]
CONSIDERANDO a necessidade de regulamentar os procedimentos para aplicação e pagamento da contrapartida financeira relativa à concessão da Outorga Onerosa do Direito de Construir, de que trata o Capítulo V, da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, Plano Diretor de Aparecida;
LUIZ CARLOS DE SIQUEIRA, Prefeito Municipal da Estância Turístico Religiosa de Aparecida, no uso de suas atribuições legais, FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a presente Lei:
CAPÍTULO I
DAS DEFINIÇÕES
Art. 1º – Para os efeitos desta Lei, aplicam-se as seguintes definições:
I – Alvará de Construção: certidão expedida pela Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal de Aparecida;
II – Certidão de Inexigibilidade COMAER: Certidão expedida pelo Comando da Aeronáutica (COMAER), onde através de informações sobre a localização e dimensionamento do objeto (empreendimento) projetado no espaço aéreo, visa identificar se existe a necessidade de se tramitar um processo específico junto ao órgão;
III – Coeficiente de Aproveitamento: é a relação entre a área construída computável de uma edificação e a área total do lote ou gleba, podendo ser:
a) básico, que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes ou glebas urbanos;
b) máximo, que não pode ser ultrapassado e resulta de básico acrescido da outorga permitida pela lei;
IV – Contrapartida Financeira: é o valor econômico, correspondente à outorga onerosa de potencial construtivo, de alteração de uso ou de parâmetros urbanísticos, a ser pago ao Poder Público pelo Proprietário de imóvel;
V – Estudo de Impacto de Vizinhança: é o estudo técnico que deve ser executado de forma a analisar os efeitos positivos e negativos de um empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, devendo observar no mínimo as questões de adensamento populacional, equipamentos urbanos e comunitários, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação, iluminação, paisagem urbana e patrimônio natural e cultural;
VI – Gabarito: altura máxima da edificação, em metros, do nível do terreno até a cumeeira;
VII – Habite-se: certidão expedida pela Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal de Aparecida que tecnicamente representa o auto de conclusão da obra atestando que a edificação do imóvel está pronta para ser habitada ou ocupada e foi construída, reformada ou ampliada conforme as exigências legais;
VIII – Macrozona de Transição: corresponde a porção do Município com predominância de usos rurais, caracterizada pela existência de áreas de proteção do ambiente natural utilizadas na promoção do turismo ecológico, além da existência de áreas de uso restrito. Situada ao norte do limite da Macrozona Rural (MR), em faixa de aproximadamente 10,00 km, se estendendo limite a oeste com o Município de Roseira até o limite a leste com o município de Guaratinguetá, envolvendo a Represa dos Motas.;
IX – Macrozona Urbana: conforme item I do artigo 56, da Lei Complementar nº 001/2021, a Macrozona urbana é delimitada pelo perímetro urbano e corresponde a porção do Município com predominância de funções urbanas – habitação, comércio, indústria –, sendo definida a partir de áreas já urbanizadas providas de alguma infraestrutura, e das áreas de expansão urbana, iniciando-se no limite com o Município de Roseira, seguindo na direção oeste, numa extensão aproximada de 9,50 km, até a divisa com o Município de Guaratinguetá, tendo largura, no sentido norte sul, de aproximadamente, 4,30 km;
X – Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC): é a concessão, pelo Poder Público, de potencial construtivo adicional acima do resultante da aplicação do coeficiente de aproveitamento básico, até o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo, de alteração de uso e parâmetros urbanísticos, mediante pagamento de contrapartida financeira;
XI – Pavimento: conjunto de edificações ou dependências de um edifício, cobertas situadas num mesmo nível entre os planos de dois pisos sucessivos ou entre o do último piso e a cobertura;
XII – Pecúnia: forma de pagamento apresentado através de notas e/ou moedas.
XIII – Zona de Controle Ambiental (ZCA): conforme artigo 82, da Lei Complementar nº 001/2021, a Zona de Controle Ambiental constitui-se de áreas que apresentam restrições urbano-ambientais visando o controle da impermeabilização e a recarga dos aquíferos.
XIV – Zonas de Expansão Urbana (ZEU): conforme artigo 64, da Lei Complementar nº 001/2021, As Zonas de Expansão Urbana localizam-se dentro do perímetro urbano, consistem em regiões em estruturação de infraestrutura urbana ou regiões que apresentam ausência de infraestrutura urbana e são divididas em 4 áreas, sendo elas: Zona de Expansão Urbana 1, 2, 3 e 4.
XV – Zona de Preservação da Paisagem Arquitetônica (ZPPA): conforme artigo 76, da Lei Complementar nº 001/2021, a Zona de Preservação da Paisagem Arquitetônica é definida pela área do entorno do Santuário Nacional de Aparecida, onde serão adotados parâmetros diferenciados, a qual deve ser preservada e sua verticalização deve ser contida;
XVI – Zona Predominantemente Residencial (ZPR): conforme artigo 74, da Lei Complementar nº 001/2021, a Zona Predominantemente Residencial constitui-se de uma porção do território urbano destinada ao uso predominantemente residencial unifamiliar, estando restrito o uso não residencial, mais especificamente comércio e serviços, àqueles que não venham prejudicar a finalidade do loteamento residencial
XVII – Zona Especial de Interesse Turístico (ZEIT): conforme artigo 80, da Lei Complementar nº 001/2021, é a porção do território do Município formada por edificações destinadas a atividades de turismo e comerciais de interesse turístico, tais como os de expressões religiosas e conjuntos de relevante expressão arquitetônica, histórica e paisagística, cuja manutenção seja necessária à preservação do patrimônio cultural do Município.
XVIII – Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS): conforme artigo 95, da Lei Complementar nº 001/2021, as Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS, são porções do território destinadas prioritariamente à regularização fundiária, urbanização e à produção de Habitação de Interesse Social (HIS).
CAPÍTULO II
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (OODC)
Seção I
Das Disposições Gerais
Art. 2º – Fica instituída no Município de Aparecida a Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC, como instrumento urbanístico para a edificação acima do coeficiente básico até o máximo previsto conforme a zona na qual determinado lote se insere, mediante a contrapartida financeira do beneficiário, nos termos estabelecidos no §4º do artigo 182 da Constituição Federal, Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade, e da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, Plano Diretor de Aparecida.
Art. 3º – Os Coeficientes de Aproveitamento apresentados no Anexo 1 da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, Plano Diretor de Aparecida, poderão no máximo serem incrementadas por um fator multiplicador de 1,50 vezes para se obter o coeficiente de aproveitamento máximo.
Art. 3º – Os Coeficientes de Aproveitamento apresentados no Anexo 1 da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, Plano Diretor de Aparecida, poderão no máximo serem incrementadas por um fator multiplicador de 1,80 vezes para se obter o coeficiente de aproveitamento máximo.
(Redação dada pelo(a) LEI Nº 4579, 20 DE AGOSTO DE 2024)
Art. 4º – Em casos em que a área a ser ampliada altere o uso atual definido na Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, o interessado deverá apresentar Estudo de Impacto de Vizinhança.
Seção II
Das Áreas Passíveis de Aplicação da OODC
Art. 5º – Para os fins desta Lei, as áreas passíveis de aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir poderão se situar em qualquer zona da Macrozona Urbana e na Macrozona de Transição, desde que respeitada a quantidade de outorga onerosa disponibilizados para cada bairro da Macrozona Urbana.
§ 1º – Os lotes inseridos nas zonas permissíveis descritas no caput, para a utilização do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC, deverão ainda apresentar a Aprovação ou Certidão de Inexigibilidade do COMAER – Comando da Aeronáutica;
§ 2º – Os lotes que incidem em Zona Especial de Interesse Turístico (ZEIT), Zona Predominantemente Residencial (ZPR) ou Zona de Preservação da Paisagem Arquitetônica (ZPPA), deverão respeitar os gabaritos de altura e número de pavimentos estabelecidos no Anexo 1 da Lei Complementar nº 001, de 16 de dezembro de 2021, Plano Diretor de Aparecida.
§ 3º – Na Zona de Expansão Urbana (ZEU) e Zona de Controle Ambiental (ZCA), nos casos em que houver restrição adicional, estabelecida pelo Município, quanto ao número de pavimentos máximos em que se encontra a edificação, o Quadro I constante no Anexo Único, desta Lei, a ser utilizado, será o correspondente ao novo limite de número máximo de pavimentos mediante a aplicação do instrumento Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Art. 6º – A quantidade de outorga onerosa disponível para cada bairro será estabelecida no Quadro 2, constante no Anexo Único desta Lei.
Parágrafo único – Os critérios para a definição da quantidade de estoque são sempre urbanísticos e levam em conta a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.
Seção III
Da Fórmula de Aplicação da OODC
Art. 7º – A contrapartida financeira a ser paga pelo beneficiário em face da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC será calculada em reais por metro quadrado outorgado, através da seguinte fórmula:
CPm² = Vt/Cb x Cm (1)
CPtotal = CPm² x ACC adicional (2)
Em que:
CPm² = Contrapartida Financeira de Outorga Onerosa por metro quadrado (em R$/m²);
Vt = Valor da área unitária do terreno constante na Planta Genérica de Valores (em R$/m²);
Cb = Coeficiente de Aproveitamento básico (Anexo 1 da Lei nº – 001/2021 – Plano Diretor)
Cm = Coeficiente Multiplicador, conforme Art. 8º –, desta lei;
ACC adicional = Área Construída Computável Adicional ao coeficiente básico e sujeita a Outorga Onerosa do Direito de Construir (em m²);
CPtotal = Contrapartida Financeira de Outorga Onerosa total (em R$);
Art. 8º – A variável de irregularidade utilizada para o cálculo da outorga onerosa assumirá valores segundo:
I – 2,0 (um inteiro e oito décimos) de vezes, pela ocupação acima da taxa de ocupação máxima; e,
I – 2,0 (dois inteiros) de vezes, pela ocupação acima da taxa de ocupação máxima; e,
(Redação dada pelo(a) LEI Nº 4579, 20 DE AGOSTO DE 2024)
II – 1,8 (um inteiro e oito décimos) de vezes, pelo número de pavimentos acima do máximo permitido; e,
III – 1,6 (um inteiro e oito décimos) de vezes, pelo aproveitamento acima do índice de aproveitamento máximo.
III – 1,6 (um inteiro e seis décimos) de vezes, pelo aproveitamento acima do índice de aproveitamento máximo
(Redação dada pelo(a) LEI Nº 4579, 20 DE AGOSTO DE 2024).
§ 1º – Em casos que a área do potencial construtivo incida sobre mais de uma das condições supracitadas, os coeficientes pertinentes a cada uma dessas condições deverão ser considerados no cálculo.
§ 2º – O Valor da área unitária do terreno (Vt) deve ser calculado de acordo com a planta genérica de valores constante do Código Tributário vigente desse município, Anexo I, Tabela A, da Lei 4.116/17, de 29 de dezembro de 2017. Para o cálculo, tomar-se-á o valor da UFM vigente à data de pagamento.
Seção IV
Dos Casos Passíveis de Isenção de Pagamento da Contrapartida Financeira da OODC
Art. 9º – Os empreendimentos de interesse social ou localizados em Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS serão isentos do pagamento da outorga onerosa mediante a análise e aprovação pela Secretaria de Obras e Urbanismo.
Art. 10 – Imóveis próprios de entidades interessadas, destinados ao uso institucional sem fins lucrativos, e os de propriedade da Prefeitura de Aparecida serão isentos do pagamento da outorga onerosa.
Seção V
Da Forma de Pagamento da Contrapartida do Beneficiário
Art. 11 – O pagamento da contrapartida da outorga pelo beneficiário poderá ser em pecúnia, doação de imóvel, edificação ou urbanização de área verde ou de lazer, sempre em valor correspondente ao auferido nos termos do disposto no artigo 7º desta Lei.
Art 12 – Em caso de pagamento de contrapartida da outorga em pecúnia, o valor da contrapartida poderá, a pedido do requerente, ser dividido em até 3 (três) parcelas, contudo, fica condicionada a emissão do Alvará de Construção ao pagamento total do valor da contrapartida financeira.
§ 1º – A falta do pagamento na data de vencimento das parcelas a que se refere o parágrafo anterior, sujeitará o devedor à multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da obrigação, juros de mora no montante de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária.
§ 2º – O inadimplemento gerará a inscrição do saldo em dívida ativa, processada e cobrada administrativa ou judicialmente.
Art. 13 – Entende-se por edificação, para os fins do artigo 10º desta Lei, obra de construção a ser executada pelo interessado, como forma de pagamento da contrapartida da outorga onerosa, que observará as seguintes regras:
I – a edificação deverá ser executada no mesmo zoneamento em que se der o aproveitamento da outorga concedida;
II – o interessado deverá obrigatoriamente apresentar projeto básico da obra em referência contendo plantas, memorial descritivo, orçamentos e cronogramas, sendo que os preços máximos praticados deverão ter como base planilhas de preços e custos de órgãos oficiais e o projeto básico apresentado deverá ser validado pela Secretaria de Obras e Urbanismo que, em caso do valor total da contrapartida não alcançar o valor da obra sugerida, o executivo municipal poderá definir a etapa a ser executada pelo interessado;
III – as obras a serem executadas pelo interessado deverão ter custo equivalente ao valor da contrapartida;
IV – a execução da obra de edificação deverá ser fiscalizada e aceita pelo Executivo Municipal.
Art. 14 – A urbanização de área verde ou de lazer a ser executada pelo interessado como forma de pagamento da contrapartida da outorga onerosa observará as seguintes regras:
I – a urbanização deverá ser executada no mesmo zoneamento em que se der o aproveitamento da outorga concedida;
II – o interessado deverá obrigatoriamente apresentar projeto básico da obra em referência contendo plantas, memorial descritivo, orçamentos e cronogramas, sendo que os preços máximos praticados deverão ter como base planilhas de preços e custos de órgãos oficiais e o projeto básico apresentado deverá ser validado pela Secretaria de Obras e Urbanismo que, em caso do valor total da contrapartida não alcançar o valor da obra sugerida, o executivo municipal poderá definir a etapa a ser executada pelo interessado;
III – as obras a serem executadas pelo beneficiário deverão ter custo equivalente ao valor da contrapartida;
IV – a execução da obra de urbanização deverá ser fiscalizada e aceita pelo Executivo Municipal.
Art. 15 – Entende-se por doação de imóvel, para os fins do artigo 10º desta Lei, a proposta de doação de bem imóvel do interessado, como forma de pagamento da contrapartida da outorga onerosa, que observará as seguintes regras:
I – Somente será admitido o recebimento, em doação, de imóveis comprovadamente livres e desembaraçados de quaisquer ônus, encargos ou dívidas de natureza ambiental, real, tributária, pessoal ou outras;
II – Poderão ser recebidos, em doação, imóveis com edificações, regulares ou não, transmitindo-se todos os direitos dominiais à Municipalidade.
III – serão aceitos, em doação, apenas os imóveis inseridos na Macrozona Urbana;
IV – O doador deverá arcar com o pagamento de todas as despesas, custas, emolumentos e encargos necessários à lavratura da escritura de doação e do registro da escritura de doação no cartório de imóveis.
Parágrafo único – A doação tem caráter irrevogável e irretratável, sem quaisquer ônus para a Prefeitura do Município de Aparecida, inclusive no tocante ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Doação, dada a isenção prevista no artigo 6º da Lei Estadual nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000.
Art. 16 – Não serão restituídos os valores pagos a título de Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC previstas nesta Lei.
Seção V
Da Documentação de Registro e Comprovação de Aquisição de Outorga Onerosa do Direito de Construir
Art. 17 – A utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir deverá ser solicitada em requerimento próprio a ser anexado no processo pelo requerente na ocasião da análise do projeto, contendo endereço de e-mail, com endereço completo do interessado e do imóvel ou gleba onde se localiza; devendo conter ainda os seguintes dados:
a) planta de situação do lote, mostrando a Zona Urbana no qual o mesmo está inserido;
b) uso da edificação;
c) coeficiente de aproveitamento desejado acima do básico permitido;
d) cálculo demonstrativo do potencial construtivo a ser concedido, bem como sua justificativa.
Art. 18 – A comercialização dos Coeficientes de Aproveitamento acima do básico será adquirido através de autorização do Poder Público Municipal, pela emissão de parecer técnico exarado pela Secretaria de Obras e Urbanismo.
§ 1º – A expedição de autorização para uso do acréscimo ao direito de construir além do Coeficiente de Aproveitamento Básico para efeito de expedição da licença de construção, dependerá da quitação da contrapartida financeira exigida para fins da respectiva Outorga.
§ 2º – Na autorização deverá constar a quantidade de metros quadrados passiveis de aquisição, coeficiente de aproveitamento, atendidas as exigências desta Lei e demais diplomas legais.
Seção VI
Dos Mecanismos e Acompanhamento Periódico da Venda de Outorga Onerosa do Direito de Construir
Art. 19 – Quanto aos mecanismos e acompanhamento periódico da venda de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), caberá ao município o monitoramento e a publicidade da utilização da Outorga.
Art. 20 – Para controle da utilização da Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC, após o pagamento total da contrapartida financeira e aprovação final do projeto, a Secretaria de Obras e Urbanismo deverá proceder ao cadastramento e mapeamento dos locais em que foi aplicado o instrumento.
Parágrafo único – Tendo em vista o direito ao acesso à informação e a gestão democrática da cidade, as informações e o mapeamento da OODC deverão ser disponibilizados para consulta da população.
Art. 21 – Será realizado o levantamento da quantidade de estoque por bairro, mediante ao cadastramento e mapeamento dos locais que receberão a Outorga Onerosa do Direito de Construir – OODC.
Art. 22 – Na emissão do Alvará de Construção deverão constar as informações relativas à área excedente e o valor da contrapartida paga para utilização da OODC.
Seção VII
Da Destinação dos Recursos
Art. 23 – Todos os valores arrecadados por meio da outorga onerosa do direito de construir, nos termos desta Lei, ficarão vinculados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Habitacional e Urbano.
Art. 24 – Os valores auferidos pelo Município nos termos desta Lei somente poderão ser utilizados para os seguintes fins:
I – regularização fundiária;
II – execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III – constituição de reserva fundiária;
IV – ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
V – implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
VI – criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
VII – criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII – proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
CAPÍTULO III
DO FUNDO MUNICIPAL DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO
Art. 25 – Fica criado o Fundo Municipal de Desenvolvimento Habitacional e Urbano - FMDHU, de natureza contábil e financeira, vinculado ao Município de Aparecida, tem por finalidade concentrar recursos para o desenvolvimento e execução de projetos de desenvolvimento urbano e ambiental e de melhoria da qualidade de vida da população aparecidense.
Art. 26 – Os recursos do FMDHU serão aplicados nas finalidades admitidas pelos incisos I ao IX do art. 26 da Lei Federal nº 10.257, de 2001.
Art. 27 – Constituem receitas do FMDHU, as relacionadas a seguir:
I – dotações do Orçamento do Município;
II – contrapartidas referentes à Outorga Onerosa do Direito de Construir;
III – quaisquer outros recursos ou rendas que lhe sejam destinados;
IV – recursos direcionados provenientes de doações, empréstimos e outras operações financeiras;
V – rendas provenientes de aplicação de seus próprios recursos;
VI – recursos provenientes das medidas exigidas no âmbito da análise do Estudo de Impacto de Vizinhança;
VII – contribuições, subvenções, transferências e auxílios da União, do Estado, do Município e das respectivas autarquias, empresas públicas, sociedades de economia mista ou fundações, destinados ao Desenvolvimento Urbano; e
VIII – recursos provenientes de convênios, contratos, consórcios ou acordos em geral celebrados pelo Município de Aparecida com quaisquer instituições ou entidades, públicas ou privadas, destinados ao FMDHU.
Art. 28 – Os recursos anuais do FMDHU serão depositados em conta especial, em estabelecimento bancário com o título Fundo Municipal de Desenvolvimento Habitacional e Urbano.
§ 1º – Os recursos do FMDHU, enquanto não forem efetivamente utilizados, poderão ser aplicados em operações financeiras que objetivem o aumento de receita do próprio fundo.
§ 2º – Os recursos do FMDHU serão aplicados segundo o Plano Plurianual, a Lei de Diretrizes Orçamentária e o Orçamento Anual.
Art. 29 – O FMDHU será gerido e administrado pelo Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU por meio do Grupo Gestor do Fundo, especificamente constituído para essa função.
Art. 30 – O Grupo Gestor do FMDHU, presidido pelo Prefeito Municipal, será composto por três representantes do Poder Executivo e três representantes da sociedade civil, da classe de engenheiros e arquitetos do município.
Art. 31 – Caberá ao Grupo Gestor do FMDHU:
I – avaliar e habilitar projetos para utilização dos recursos em conformidade com esta Lei;
II – acompanhar a entrada e aplicação financeira dos recursos referentes a esta Lei; e
III – acompanhar a execução de projetos e a prestação de contas feitas pela Secretaria de Obras e Urbanismo.
CAPÍTULO IV
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 32 – O Executivo Municipal regulamentará esta Lei no prazo de 90 (noventa) dias, a partir de sua publicação.
Art. 33 – As despesas com a execução desta Lei serão suportadas por dotações orçamentárias próprias, suplementadas se necessário.
Art. 34 – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE, AFIXE-SE E CUMPRA-SE.
Aparecida, 01 de agosto de 2024.
LUIZ CARLOS DE SIQUEIRA
Prefeito Municipal
Registrada e Publicada na Secretaria Municipal de Planejamento e Governo em 01 de agosto de 2024.
Projeto de Lei Executivo nº 006/2024
ANEXO ÚNICO
QUADRO 1 – Do novo limite de número máximo de pavimentos
