Ementa
Dispõe sobre a implantação de Condomínio de Lotes no Município de Aparecida e dá outras providências.
LUIZ CARLOS DE SIQUEIRA, Prefeito Municipal da Estância Turístico Religiosa de Aparecida, no uso de suas atribuições legais, FAZ SABER que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona e promulga a presente Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º – Fica instituído o Condomínio Edilício de Lotes, para fins residenciais, nas Zonas de Ocupação controladas 1 e 2, e Zonas de expansão Urbanas 1, 2, 3 e 4, da cidade de Aparecida, mediante a prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos no Plano Diretor, Código de Obras, Lei de Parcelamento do Solo Urbano e demais normativos.
Art. 2º – Esta Lei disciplina a regulamentação e aprovação dos projetos na modalidade de parcelamento de solo denominada “Condomínio de Lotes”, conforme disposto no artigo 58 da Lei Federal nº 13.456, de 11 de julho de 2.017 e, nos termos dos arts. 1.331 a 1.358-A do Código Civil Brasileiro (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002), sem prejuízo das disposições da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1.979 e Lei Complementar Municipal nº 01 de 16 de dezembro de 2.021.
Parágrafo único – A implantação de Condomínio de Lotes por unidades autônomas deverá observar, além desta norma, no couber, as previsões contidas na Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, juntamente com Código Civil Brasileiro vigente, já mencionado, e no Decreto-Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1.967, e demais ordenamentos regentes das leis que tratam da matéria.
Art. 3º – Os Condomínios de Lotes previstos nesta Lei, somente serão permitidos em Área Urbana deste município, assim definidos em Lei.
Art. 4º Para os efeitos desta Lei consideram-se:
I – Área Urbana: parcela do território, contínua ou não, incluída nos perímetros urbanos pelo Plano Diretor Municipal;
II – Condomínio de lotes por unidade autônoma: tipo de parcelamento do solo resultante da subdivisão de lotes em unidades autônomas destinadas à edificação, mas não vinculadas a ela, onde as áreas de uso comum correspondem a frações ideais e os serviços básicos são de responsabilidade e custeio dos condôminos, devendo ocorrer conforme o disposto na Lei Federal n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o Decreto-Lei n° 271, de 28 de fevereiro de 1967, e outras legislações pertinentes;
III – Lote: porção de terra com localização e configuração definidas, devidamente individualizada, destinada à edificação, com frente para via pública, dotada de infraestrutura básica atendendo ao disposto na legislação pertinente e que resultou de processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos nos termos da Lei Federal n° 6.766/79;
IV – Unidade Autônoma: unidade imobiliária resultante de condomínio de lotes destinada ao uso privativo, com testada para via local condominial;
V – Testada: limite do lote que faz frente para a via pública, ou limite da unidade autônoma que faz frente para a via local condominial;
VI – Áreas de uso comum: aquelas referentes ao sistema viário interno e as demais áreas integrantes dos condomínios que não sejam definidas como de unidades autônomas;
VII – Áreas de Preservação Ambiental Condominial: áreas integrantes do condomínio destinadas especificamente à preservação ambiental, sendo proibida a implantação de qualquer edificação de uso particular ou público.
VIII – Espaço livre de uso público: aqueles referentes a implantação de equipamentos públicos, de educação, cultura, saúde, segurança, esporte, lazer, convívio social e as áreas verdes, com frente para via pública oficial;
IX – Via de pedestres: são aquelas destinadas ao trânsito exclusivo de pedestres;
X – Via pública oficial: é aquela titulada em nome do Município;
XI – APP - Áreas de Preservação Permanente: nos termos da Lei n° 12.651/12, ou posterior, são áreas protegidas, cobertas ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;
XII – APAC - Área de Preservação Ambiental Condominial;
XIII – Obras de infraestrutura: rede de abastecimento de água potável, rede de esgotamento sanitário, rede de energia elétrica, rede de iluminação do arruamento condominial, drenagem de águas pluviais e pavimentação das vias de circulação internas.
Art. 5º – Esta lei tem como objetivos:
I – estimular e orientar o desenvolvimento urbano no Município de Aparecida, com adensamento populacional equilibrado, proporcional à capacidade de atendimento dos equipamentos urbanos e comunitários, assegurando à população condições dignas de habitação, trabalho, lazer e circulação no espaço urbano;
II – definir os procedimentos para a elaboração do projeto e a execução de Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos;
III – assegurar a existência de padrões urbanísticos e ambientais de interesse da comunidade nos processos de parcelamento do solo;
IV – adequar a legislação municipal às novas demandas do mercado imobiliário surgidas com a promulgação da Lei Federal n° 13.465 de 11 de julho de 2.017.
CAPÍTULO II
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 6º – Não será permitida a implantação do condomínio de lotes em terrenos que apresentem uma ou mais das seguintes condições:
I – Área de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis;
II – Terrenos alagadiços e em locais sujeitos a inundações, salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes; visando tomar as providências para assegurar o escoamento das águas;
III – Terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
IV – Terrenos onde as condições geológicas não aconselhem a edificação por serem áreas de risco de deslizamento e ou escorregamento;
V – Terrenos com declividade superior a 30%, salvo se atendidas as exigências específicas do poder público municipal;
VI – Localizado em zona onde o loteamento ou desmembramento, ou ambos, sejam proibidos por esta Lei e sua regulamentação.
VII – Áreas localizadas fora do perímetro urbano, da área ou zona de expansão urbana específica, ou fora do núcleo de expansão urbana específico.
Art. 7º A implantação do condomínio de lotes só será permitida:
I – em lotes provenientes de parcelamento do solo nos termos da Lei Federal n° 6.766 de 19 de dezembro de 1979, e Lei Federal n° 13.465 de 11 de julho de 2.017, ou
II – em terrenos com área de até 150.000 m², em zonas localizadas na Macrozona de Consolidação Urbana descritas no artigo 1º, com frente para via pública oficial, dotados de rede de abastecimento de água potável, rede de esgotamento sanitário, rede de energia elétrica, rede de iluminação e sistema de drenagem das águas pluviais atendendo ao disposto na legislação pertinente.
Parágrafo único – No caso do inciso II, poderá o empreendedor, às suas próprias expensas, prover ou completar a infraestrutura básica da via pública oficial que dá acesso ao terreno, desde que obtenha a anuência do Poder Público, executando as obras dentro do terreno ou fora dele.
Art. 8º – O condomínio de lotes deverá seguir os seguintes parâmetros:
I – quando localizado na em sua Zona Urbana Específica:
a) deverá ter dimensões mínimas de 15.000,00m² e o limite de fechamento em até 200.000,00m²;
Parágrafo único – Ser submetido à análise prévia do GRAPROHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo, desde que enquadrado no Decreto Estadual nº 52.053/07, ou outro regulamento que venha substituí-lo, com a apresentação da certidão de dispensa ou não enquadramento, ou ainda, de aprovação do referido órgão à Municipalidade, conforme o caso.
b) deverá reservar área permeável de acordo com o zoneamento em que se localiza o imóvel, calculando-se em referência a totalidade da área que abrigará o empreendimento, podendo, para tanto, ser diluída nas unidades autônomas.
c) deverá reservar 20% de sua área a título de APAC;
d) suas unidades autônomas deverão ter um tamanho mínimo de 250,00 m²;
e) a taxa de ocupação das unidades autônomas tem o seu limite em 50% da unidade autônoma;
f) o Coeficiente de Aproveitamento das unidades autônomas será de 1,0;
g) o Gabarito das unidades autônomas corresponderá ao limite do respectivo zoneamento.
§ 1º – Caso o empreendedor opte por diluir o correspondente a Área Permeável nas unidades autônomas, somente será permitida a diluição de forma que não ultrapasse 50% de cada unidade, e que uma faixa 5 metros de profundidade sejam destinados na frente da unidade. Finalidade na redução de ilhas de calor.
§ 2º – Além do disposto no § 1°, nos casos em que houver diluição da Área Permeável do empreendimento nas unidades autônomas esta opção deverá constar na convenção do condomínio, respondendo o condomínio solidariamente com o proprietário da unidade em eventual desrespeito à permeabilidade da respectiva unidade.
§ 3º – Para fins de respeitar o índice correspondente à Área Permeável, poderá ser contabilizada a APAC.
§ 4º – A área de frente da gleba onde será executado o condomínio de lotes, deverá respeitar o recuo frontal que trata a Lei Complementar Municipal nº 01 de 16 de dezembro de 2.021, para o respectivo zoneamento em que se localizar.
Art. 9º – O condomínio de lotes deverá ter sua entrada principal de frente para via pública oficial.
Art. 10 – A propriedade das vias de circulação interna, áreas verdes, clube recreativo, áreas de lazer e demais áreas de uso comum previstas no projeto, são propriedades dos condôminos.
Art. 11 – Os direitos e deveres dos condôminos deverão ser estabelecidos por Convenção Condominial que estabelecerá as normas que vigerão entre eles, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas a cada unidade, observado o Código de Obras e Edificações, o Plano Diretor do Município, Zoneamento e Parcelamento do Solo.
Art. 12 – São requisitos para a configuração do Condomínio de Lotes:
I – que o empreendimento seja projetado nos moldes da lei federal nº 4591/64 e suas alterações, juntamente com o Código Civil vigente, em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal de gleba e coisas comuns, sendo que neste todo existirão, também, áreas e edificações de uso comum;
II – que haja uma Convenção detalhada de Condomínio, contendo as limitações edilícias e de uso individual e coletivo do solo;
III – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Relatório de Responsabilidade Técnica (RRT) do responsável pelo projeto de execução.
CAPÍTULO III
DAS NORMAS URBANÍSTICAS
Art. 13 O Condomínio de Lotes, no mínimo atenderão, obrigatoriamente, as seguintes exigências:
I – dimensões mínimas para as faixas de acesso:
a) 1,50m (um metro e meio) quando destinadas a pedestres;
b) 12,00m (doze metros) sendo 9,00 (nove metros) de leito carroçável (pista) e 1,50m (um metro e meio) de passeio em cada lado;
c) previsão de área de espera de acesso de carros fora do leito da rua oficial existente na proporção de 1 para cada 25 unidades no mínimo;
d) estacionamento externo ou interno na proporção de 1 para cada 20 unidades no mínimo, podendo ser admitidas nas vias desde que não previstas nos leitos carroçáveis.
II – os limites externos dos Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos deverão ser circundados por grades, muros ou outras formas de vedação a serem aprovadas pela municipalidade;
III – a infraestrutura básica dos condomínios será constituída pelos equipamentos urbanos de pavimentação, escoamento das águas pluviais, iluminação, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável e energia elétrica nas áreas comuns e privativas;
IV – reserva de área interna destinada ao uso de recreação dos condôminos, na proporção mínima de 5% (cinco por cento) da área total dos condomínios;
V – destinação de 10% (dez por cento) de áreas verdes para parcelamento acima de 20.000,00 m², podendo ser aplicadas as regras de compensação ambiental em outras áreas públicas ou privadas, indicadas exclusivamente pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Serviços Públicos, mediante a lavratura de Termo de Compromisso, estabelecendo-se o prazo de cumprimento da obrigação, bem como as demais a serem assumidas pelo empreendedor;
VI – os lotes que compõem a parte privativa do condomínio deverão respeitar a área mínima estabelecida pela lei de zoneamento de onde o imóvel estiver inserido;
VII – nos lotes integrantes do condomínio poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagens, usufrutos e restrições à construção de muros e faixas não edificantes.
VIII – as vias condominiais sem saída deverão ser providas de “cul-de-sac”.
§ 1º – Não serão permitidos desdobro das unidades autônomas provenientes do condomínio de lotes.
§ 2º – Não serão permitidos condomínios de lotes em terreno com testada para via pública oficial inferior a 20,00m (vinte metros)
§ 3º – Os usos dos lotes (residencial, misto, comercial), deverão ser previamente definidos em projeto a ser aprovado, e serão os mesmos a integrar a convenção condominial.
§ 4º – O incorporador deverá executar as seguintes obras, além da infraestrutura:
a) portaria do condomínio;
b) áreas de lazer e de recreação;
c) administração e dependências.
§ 5º – O esgoto cloacal residencial individual e coletivo deverá atender diretriz da concessionária de serviços públicos de saneamento básico, podendo ser isolado, se para isso houver autorização sendo sua execução de responsabilidade do condomínio.
§ 6º – Os condomínios destinados ao comércio deverão respeitar, no mínimo, as larguras das vias estabelecidas na lei do parcelamento do solo e do zoneamento local.
§ 7º – No caso possuir o condomínio mais de 200 (duzentas) unidades autônomas, é indispensável a apresentação de projeto de rede coletora de esgotos que, após aprovação de todos os órgãos competentes, com o efetivo deferimento, terá sua execução considerada como obra fundamental para emissão das licenças de operação do mesmo.
Art. 14 – Não serão permitidos condomínios adjacentes quando a soma de suas áreas for superior ao disposto no art. 8º, independente do momento da aprovação, mesmo sendo imóveis autônomos de proprietários diferentes. Neste caso, nas diretrizes do empreendimento poderá ser exigida a criação de via pública entre os condomínios, aberta ao tráfego geral de modo a garantir a livre circulação no interior da área urbana.
Parágrafo único – Nas diretrizes poderá também ser exigido que parte da área total tenha acesso direto a via pública oficial, aberta ao tráfego geral, de modo a viabilizar a implantação de comércio e serviços.
Art. 15 – Todas as áreas em comum, sistema viário, acessos de pedestres e de veículos, e demais dependências condominiais, deverão atender às normas técnicas e legislação vigente referente à acessibilidade.
Art. 16 – Ressalvadas as regras específicas dispostas nesta lei, os critérios de uso e ocupação do solo no interior do condomínio de lotes por unidade autônoma, inclusive as obras de uso comum, deverão obedecer às limitações impostas pelo Plano Diretor Municipal, Código de Obras e demais legislações pertinentes, devendo ter sua tramitação normal junto aos órgãos da Administração Municipal.
§ 1º – A critério de cada condomínio, a sua convenção poderá legislar sobre o uso e ocupação do solo, respeitando os limites e parâmetros mínimos fixados pela legislação municipal, estadual e federal.
§ 2º – A responsabilidade pela observância da legislação, em relação às edificações e demais obras sobre as unidades autônomas, é exclusiva dos respectivos proprietários, que responderão diretamente pelas penalidades cabíveis por eventual infração.
§ 3º – Poderá o possuidor do lote apresentar o projeto de construção e requerer o Alvará de Licença para construir, desde que apresente a certidão da matrícula do lote individualizado e a anuência do síndico ou diretoria do condomínio (nos termos de sua instituição) em relação ao projeto, ficando condicionada a ocupação do imóvel à expedição do habite-se.
§ 4º – Somente serão emitidos os Alvarás para construção nas unidades autônomas após emissão do Termo de Verificação de Obras - TVO - do empreendimento com a devida conclusão de todas as obras de infraestrutura, inclusive áreas em comum de lazer, serviços e demais áreas comuns projetadas.
CAPÍTULO IV
DA APROVAÇÃO DO PROJETO DE CONDOMÍNIO
Art. 17 – As aprovações referentes aos condomínios de lotes deverão seguir a seguinte sequência:
I – Certidão de Diretrizes;
II – Certidão de Conformidade;
III – Aprovação (ou dispensa) perante o GRAPROHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais;
IV – Alvará de Execução de Obras;
V – Termo de Verificação de Obras - TVO.
Art. 18 – O pedido de diretrizes para condomínio de lotes, a ser formulado à unidade administrativa competente da Prefeitura, e assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges, deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – certidão atualizada da matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida;
II – levantamento planialtimétrico do imóvel, em conformidade com os elementos constantes do registro imobiliário, com indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser implantado o condomínio de lotes;
III – certidão negativa de débitos de tributos municipais;
IV – croqui de localização do imóvel e respectiva coordenada de referência;
V – comprovante de pagamento de taxas.
Art. 19 – O projeto do Condomínio de Lotes, a ser apresentado junto com a solicitação de emissão de certidão de conformidade, para ser aprovado pela Municipalidade, deverá ser submetido ao setor técnico do Município, órgão competente para análise e validação do projeto, no que tange aos aspectos urbanísticos, ambientais, e legais, de acordo com a legislação que rege a matéria no âmbito Federal, Estadual e Municipal.
Art. 20 – A documentação do projeto encaminhado para aprovação deverá ser instruída com:
I – requerimento assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges;
II – cópia da certidão de diretrizes emitida pela municipalidade;
III – certidão atualizada da matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida;
IV – comprovante de pagamento de taxas;
V – planta georreferenciada do terreno, contendo a localização se houver de bosques, florestas, áreas de preservação permanente, reserva legal, monumentos naturais e artificiais;
VI – planta do projeto urbanístico, com indicação das unidades autônomas ou privativas, das áreas de uso comum, contendo suas respectivas dimensões e percentuais de participação total, e ainda:
a) divisas do lote com suas respectivas dimensões, ângulo e confrontações, em conformidade com a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis;
b) localização se houver de bosques, florestas, áreas de preservação permanente, reserva legal, monumentos naturais e artificiais;
c) localização se houver dos mananciais, cursos d’água, lagoas, nascentes, locais sujeitos a erosão, linha de transmissão e adutoras, locais alagadiços ou sujeitos a inundações;
d) benfeitoria e construções existentes;
e) localização se houver de servidões, rodovias, faixas de segurança de linhas de transmissão de energia elétrica no local e adjacências, com as distâncias do terreno a ser implantado o condomínio de lotes;
f) indicação do norte;
g) sistema viário interno com o seu respectivo dimensionamento;
h) área total do empreendimento;
i) número total de unidades autônomas;
j) indicação das curvas de nível.
VII – memorial descritivo, contendo no mínimo:
a) descrição das unidades autônomas ou privativas, com suas dimensões e confrontações;
b) indicação das áreas de uso comum, com a descrição de suas dimensões, confrontações e percentuais de participação total.
VIII – projeto de terraplenagem, indicando as áreas de aterros e cortes, estabilização de maciços resultantes bem como indicação das seções transversais, com espaçamento linear de 20 (vinte) metros e indicação dos “offsets”, não sendo admitidos taludes com inclinação maior que 45° (quarenta e cinco graus) ou 1/3;
IX – apresentação de atestado de viabilidade do sistema de energia elétrica, emitido pela respectiva concessionária;
X – projeto do sistema de abastecimento de água potável, de coleta e tratamento de esgoto, com indicação do traçado da rede; e anuência da respectiva concessionária destes serviços;
XI – projeto da rede de escoamento de água pluvial; e
XII – projeto de pavimentação das vias e projeto de urbanização de calçadas.
§ 1º – A prefeitura, em prazo máximo de 60 (sessenta) dias, emitirá parecer aprovando ou indicando as correções necessárias para aprovação do projeto.
§ 2º – A certidão de conformidade terá validade de 2 (dois) anos, podendo ser renovada uma vez, por igual período, com devida justificativa do empreendedor.
XIII – convenção de condomínio, com inserção indispensável das obrigações reservadas para o condomínio por esta Lei;
XIV – minuta do contrato de promessa de compra e venda a ser firmado entre o empreendedor e os adquirentes dos lotes e respectivas frações ideais e da Convenção do Condomínio;
Art. 21 – O pedido de alvará de execução de obras, a ser formulado à unidade administrativa competente da Prefeitura, e assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges, deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – requerimento assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges;
II – cópia da certidão de conformidade emitida pela municipalidade;
III – certidão atualizada da matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Aparecida;
IV – comprovante de pagamento de taxas;
V – cronograma físico de execução das obras de infraestrutura exigida, sendo que o prazo não poderá ser superior a 02 (dois) anos, podendo ser renovada uma vez, por igual período, a contar da data de expedição do alvará/licença para construção, com devida justificativa do empreendedor;
VI – projeto do condomínio de lotes definitivo;
VII – certificado de aprovação ou prova de dispensa de análise, emitido pelo GRAPROHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo;
VIII – projetos complementares definitivos de todas as obras de infraestruturas, contendo:
a) projeto da rede de escoamento de água pluvial e suas conexões com o sistema existente junto ao terreno a parcelar, bem como o projeto dos dispositivos de drenagem e de prevenção da erosão;
b) projeto da rede de distribuição de energia elétrica e rede de iluminação condominial com respectiva aprovação da concessionária local;
c) projeto de pavimentação das vias e projeto de urbanização de calçadas;
d) projeto da rede de abastecimento de água e de coleta e tratamento de esgoto, e respectiva aprovação da concessionária local;
§ 1º – A execução das obras de infraestrutura fica condicionada à emissão de alvará/licença de construção, a ser emitido pelo órgão municipal responsável.
§ 2º – O Alvará/Licença de Construção terá validade de 2 (dois) anos, podendo ser renovado uma vez, com devida justificativa do empreendedor, por igual período, a contar da data de sua expedição, em conformidade com o cronograma físico de obras.
§ 3º – Os projetos apresentados deverão obedecer às características técnicas indicadas pela ABNT.
§ 4º – A planta do projeto deverá ser assinada pelo proprietário e pelo Responsável Técnico legalmente habilitado pelo CREA ou CAU para execução dos respectivos serviços.
Art. 22 – O pedido de Termo de Verificação de Obras - TVO, a ser formulado à unidade administrativa competente da Prefeitura, e assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges, deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – requerimento assinado por todos os proprietários do imóvel, inclusive cônjuges;
II – cópia do Alvará de implantação do condomínio de lotes;
III – comprovante de pagamento de taxas;
IV – laudo fotográfico da execução das obras de infraestrutura de todas as etapas descritas no cronograma físico, apresentado por ocasião da aprovação do projeto;
V – termo de conclusão/verificação de obras emitido pela respectiva concessionária.
Art. 23 – Caso necessário, a equipe técnica e/ou jurídica da prefeitura poderá solicitar documentos complementares ao disposto nesta lei para proceder com a análise do condomínio de lotes.
Art. 24 – Não será aprovado o condomínio de lotes quando:
I – houver débito, seja de que natureza for, sobre o imóvel;
II – o cadastro imobiliário não estiver em nome do requerente;
III – não ser proprietário do imóvel o requerente;
IV – não estiver o pedido de condomínio de lotes assinado por todos os proprietários;
V – não estiver presente qualquer dos requisitos previstos nesta Lei;
VI – estiver incompleta a documentação;
VII – houver proibição de divisão do imóvel prevista em restrição do parcelamento do solo;
VIII – houver imperfeição ou precariedade na descrição do imóvel constante do registro imobiliário.
Art. 25 – Todos os projetos deverão ser acompanhados de responsabilidade técnica específica dos responsáveis pelo projeto e execução.
CAPÍTULO V
DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Art. 26 – Aprovado o projeto de implantação do Condomínio Horizontal de Lote Urbano, o empreendedor deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro do prazo improrrogável de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da aprovação, sob pena de caducidade, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias mediante recolhimento de taxa de renovação de alvará na razão de 30% dos valores da aprovação do projeto junto a prefeitura.
§ 1º – Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.
§ 2º – O empreendedor somente poderá negociar sobre lotes integrantes do condomínio após ter o registro no cartório de Registro de Imóveis, onde deverá apresentar os seguintes documentos:
a) título de propriedade do imóvel, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais, de ações trabalhistas e de ônus reais relativas ao imóvel, sendo que as certidões pessoais deverão abranger todas as pessoas que foram proprietárias do imóvel no período de 10 (dez) anos;
c) projeto e respectivas aprovações dos órgãos municipais e estaduais competentes;
d) cálculo das áreas das edificações, quando houver;
e) memorial descritivo, consoante disposto no artigo anterior;
f) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, discriminando-se, também, o custo de implantação da infraestrutura e de eventuais acessões nas áreas comuns do empreendimento, devidamente autenticada pelo profissional responsável pelo empreendimento;
g) discriminação das frações ideais de terreno com os lotes que a eles corresponderão;
h) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá o Condomínio Horizontal de Lotes Urbanos.
§ 3º – A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.
§ 4º – Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de lotes são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador/empreendedor ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de falência posterior ao término do empreendimento.
§ 5º – O número do registro referido no § 3º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes ao empreendimento.
§ 6º – A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 7º – As plantas do projeto aprovado deverão ser apresentadas vias originais, acompanhada de cópia da licença de construção/implantação.
§ 8º – O registro da incorporação será válido pelo prazo de 200 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o empreendedor só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo, uma única vez.
§ 9º – No tocante ao processo de registro, aplicar-se-ão, naquilo que couber, as normas previstas nas Leis Federais nº 4.591/64 e nº 10.406/2002.
Art. 27 – Examinada a documentação e verificada a sua regularidade, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar em jornal de circulação local ou edital eletrônico, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 03 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da última publicação.
§ 1º – Findo o prazo sem qualquer impugnação, será lavrado o registro. Porém, havendo impugnação de terceiros, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal para que sobre ela se manifestem a respeito no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.
§ 2º – Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter o interessado às vias ordinárias, caso a matéria exija maiores indagações.
§ 3º – Registrado o Condomínio Horizontal de Lotes Urbanos, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura Municipal.
Art. 28 – Deverá constar no registro junto ao Cartório Imobiliário o Termo de Compromisso de implantação das obras de infraestrutura, devendo executá-las às próprias expensas, de acordo com as normas e especificações ditadas pela Prefeitura Municipal.
Art. 29 – Deverá ainda o empreendedor registrar o termo de caução em favor do Município que atinja no mínimo o valor total das obras exigidas, podendo ser constituída de:
I – lotes oriundos do próprio empreendimento imobiliário;
II – moeda corrente nacional;
III – título da dívida pública;
IV – garantia hipotecária sobre quaisquer bens imóveis de sua propriedade e de terceiros, livres e desembaraçados;
V – fiança bancária;
VI – seguro garantia;
VII – qualquer outra garantia, que dependerá da aceitação da Prefeitura Municipal.
Art. 30 – Por ocasião do término da implantação das obras de infraestrutura e construções, quando houver, o empreendedor deverá requerer para a Secretaria de Obras e Urbanismo da Prefeitura Municipal a emissão de Termo de Vistoria de Conclusão de Obras do Condomínio, o qual deverá ser apresentado ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, instruído com as cópias dos projetos aprovados e liberações de utilização das redes de infraestrutura pelas respectivas concessionárias, para liberação dos Lotes caucionados.
Parágrafo único – Juntamente com os documentos enunciados no artigo anterior, deverão constar o Instrumento de Instituição do Condomínio Horizontal de Lotes, o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio para efetivação do competente registro.
CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 31 – Os Condomínios Horizontais de Lotes Urbanos, aprovados pela municipalidade, não poderão sofrer qualquer modificação ou alteração na sua forma original sem prévia autorização do Poder Público Municipal.
Art. 32 – Nos condomínios de lotes a execução e o custeio das obras e instalações de infraestrutura são de responsabilidade do empreendedor.
Art. 33 – Nos condomínios de lotes a manutenção de todas as áreas do empreendimento e serviços são de responsabilidade dos condôminos, bem como o recolhimento interno de resíduos sólidos, manutenção da rede de energia elétrica e iluminação, rede lógica, rede de água potável e esgotamento sanitário.
Art. 34 – As Áreas de Preservação Permanente não poderão ser fracionadas, devendo a propriedade das mesmas ser registrada como área de uso comum dos condôminos, na proporção de suas frações ideais, estando a manutenção e conservação sob sua responsabilidade.
Art. 35 – Aplica-se ao condomínio de lotes subsidiariamente, as disposições referentes ao parcelamento do solo e respectivas normas do zoneamento em que se inserem.
Art. 36 – Cabe aos condôminos a responsabilidade e ônus pela limpeza, coleta interna de resíduos sólidos domiciliares, manutenção e preservação de vias e sistemas de drenagem, espaços, logradouros e áreas internas de uso exclusivo do condomínio, iluminação interna das áreas comuns e energia elétrica, sistemas de água e esgoto, assim como todas as obras de infraestrutura básica previstas nesta Lei.
Parágrafo único – O local apropriado para depósito de resíduos sólidos domiciliares do condomínio será definido pelos órgãos competentes da Prefeitura Municipal e deverá atender as exigências da legislação em vigor.
Art. 37 – Na eventualidade da dissolução do Condomínio Horizontal de Lotes Urbanos, a rede viária e as áreas descobertas de uso comum serão transferidas, no todo ou em parte, sem quaisquer ônus, ao domínio do município.
Parágrafo único – Podem ser exigidas obras de adequação e ou manutenção da infraestrutura existente, as quais serão de responsabilidade das concessionárias e deverão ser vistoriadas e liberadas pelas mesmas, nos casos da necessidade de execução pelo município e/ ou pela concessionária, cujos valores serão repassados aos beneficiários como contribuição de melhorias.
Art. 38 – Caberá à Secretaria de Obras e Urbanismo, em conjunto com a Procuradoria-Geral da Prefeitura Municipal, decidir sobre os casos omissos na presente Lei, observada a manifestação da autoridade administrativa e a legislação de regência.
Art. 39 – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
REGISTRE-SE, PUBLIQUE-SE, AFIXE-SE E CUMPRA-SE.
Aparecida, 18 de setembro de 2024.
LUIZ CARLOS DE SIQUEIRA
Prefeito Municipal
Registrada e Publicada na Secretaria Municipal de Planejamento e Governo em 18 de setembro de 2024.
Projeto de Lei Executivo nº 023/2023
